相信不少買房人都看到過開發(fā)商打的廣告，比如買房贈送閣樓、地下室、花園、露臺、飄窗等。買房“贈送面積”或“半贈送面積”已經成為開發(fā)商賣房促銷的重要手段。開發(fā)商贈送的面積真的是免費的嗎？贈送的面積會不會有風險和法律糾紛？我們來看看下面的介紹。

　　什么是贈送面積？

　　“贈送面積”是指開發(fā)商利用商品住宅現行的建筑設計規(guī)范，盡量多設計可利用但又不計算或只計算一半面積的居住空間，以提高單位使用率，讓購房者覺得“物超所值”。

　　通常情況下，開發(fā)商贈送的面積多是陽臺、飄窗、露臺、錯層、地下室等。對此，不少購房者認為自己是賺到了，殊不知，這些“贈送面積”，有的本是購房者應得的，有的是開發(fā)商擅自改規(guī)劃違建的面積，在所有權上得不到法律的保護，甚至還可能沒法辦不動產權證。

　　哪些“贈送面積”本來就是購房者應得的？

　　根據住建部2014年7月1日出臺的新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定，半封閉的陽臺、沒有頂蓋且在房屋戶型之外的露臺、結構凈高低于2.1米的飄窗、結構凈高低于2.2米的夾層等本來就不計入建筑面積，是購房者應該免費獲得的使用面積。

　　根據新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》3.0.13規(guī)定，“窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積?！比绻_發(fā)商要贈送的飄窗結構凈高低于2.1米，這種飄窗原本就是不計入建筑面積的，那么開發(fā)商的贈送就不成立。

　　除將本該購房者免費獲得的使用面積計入“贈送面積”外，一些開發(fā)商還將小區(qū)所有業(yè)主共有面積，例如頂層露臺、地下室空間等贈送給部分特定購房者。開發(fā)商的這種行為是違法的，因為開發(fā)商無權將公共部分的面積贈送給私人使用。

　　此外，還有一些開發(fā)商所謂的“贈送面積”是其擅自改變規(guī)劃違建的，即在項目通過審批后，開發(fā)商又對原有設計進行修改，例如通過搭建樓板、增加躍層等對戶型進行二次改造。這種做法不僅會使整個建筑承重變大，破壞原有的抗震、防災設計，降低樓體安全系數及使用壽命，更重要的是，這種擅自修改設計規(guī)劃的開發(fā)商沒法辦理大產證。

　　所以購房者買房時一定要弄明白“贈送面積”的性質，如果這些“贈送面積”本來就是購房者可以免費使用的，購房者只是被忽悠了，沒有太大的經濟損失。如果這些“贈送面積”是開發(fā)商違建得來的，最終會導致購房者沒法辦理不動產權證，那就得不償失了！

　　哪些算全部面積？哪些計算一半面積？

　　1、附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

　　2、窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。

　　3、有圍護設施的室外走廊（挑廊），應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積；有圍護設施（或柱）的擔廊，應按其圍護設施（或柱）外圍水平面積計算1/2面積。

　　4、門斗應按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積，且結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

　　5、建筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

　　6、建筑物內設有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算，且結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積，結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

　　7、對于形成建筑空間的坡屋項，結構凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積；結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積；結構凈高在1.20m以下的部位不應計算建筑面積。