開(kāi)發(fā)商如果在尚未修建好之前就需要進(jìn)行銷(xiāo)售的話(huà)，此時(shí)需要按照國(guó)家的規(guī)定，先取得相應(yīng)的資格證書(shū)才行，其中就包括了預(yù)售證。那對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，此時(shí)應(yīng)該怎么取得商品房預(yù)售證呢？這是很關(guān)鍵的問(wèn)題，缺少了預(yù)售證，自然就不可以銷(xiāo)售期房了。

　　一、怎樣取得商品房預(yù)售證

　　商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人向房地產(chǎn)商支付或房?jī)r(jià)款的行為。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加快房地產(chǎn)融資，盡快收回開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金，提高資金的使用效率，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，普遍采用了商品房預(yù)售這一房地產(chǎn)交易形式。但商品房預(yù)售具有較大的同險(xiǎn)性和投機(jī)性，容易產(chǎn)生損害者合法利益的現(xiàn)象。為了規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，《》明確規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得《》的條件也做了具體規(guī)定。這些規(guī)定包括：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)商已付全部出讓金，取是土地使用權(quán)證書(shū)。這是為了防止房地產(chǎn)商非法占用國(guó)有土地或來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易，保證購(gòu)房者購(gòu)房后確定能得到所購(gòu)房屋的全部產(chǎn)權(quán)。

　　（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。房地產(chǎn)商未能取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，其建設(shè)工程就不一定符合城市規(guī)劃的要求。對(duì)嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)會(huì)責(zé)令其停止建設(shè)。

　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這一規(guī)定是要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確實(shí)能夠保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最終完成，不至于因施工進(jìn)度問(wèn)題而影響購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的購(gòu)房者按照合同約定得到所購(gòu)房屋，同時(shí)也是為了防止房地產(chǎn)商炒賣(mài)地皮牟暴利。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商要向市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這一規(guī)定也是為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售行為。市、縣人民政府房地產(chǎn)行政部門(mén)在向房地產(chǎn)商頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，可根據(jù)上述規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售商品房的資格進(jìn)行審查。

　?。ㄎ澹榱舜_實(shí)保障預(yù)售商品房承購(gòu)人的合法權(quán)益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還應(yīng)與承購(gòu)人簽訂。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到房屋所在地縣級(jí)以上人民政府房增長(zhǎng)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)。預(yù)售的商品房交付使用后，購(gòu)房人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　（六）國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未辦理《商品房預(yù)售許可證》、挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)以及款按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)等違法行為，將予以處罰，可由房地產(chǎn)管理部門(mén)處以，責(zé)令停止預(yù)售，責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)，吊銷(xiāo)《商品房預(yù)售許可證》等處罰，并可處以罰款。

　?。ㄆ撸┥唐贩款A(yù)售所得款項(xiàng)，秘須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

　?。ò耍┥唐贩款A(yù)售的，商品房預(yù)色人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

　　二、購(gòu)買(mǎi)了無(wú)預(yù)售證的商品房怎么辦

　　開(kāi)發(fā)商售賣(mài)商品房，首先要向相關(guān)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，沒(méi)有預(yù)售許可證的商品房是不能預(yù)售的。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證，就將商品房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，則開(kāi)發(fā)商與人簽訂的應(yīng)該是無(wú)效的，買(mǎi)房人可以要求宣告。若開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)房人簽訂合同時(shí)本已告知還未取得預(yù)售許可證的事實(shí)，則買(mǎi)房人對(duì)購(gòu)買(mǎi)行為應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任，在要求合同無(wú)效的同時(shí)，只能要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款及利息，無(wú)權(quán)要求損失賠償；而如果開(kāi)放商沒(méi)有告知，隱瞞了該事實(shí)，那么買(mǎi)房人除了可要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款和利息外，還可主張雙倍賠償。

　　《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條，出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

　?。ㄒ唬┕室怆[瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

　?。ǘ┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

　?。ㄈ┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為房屋的事實(shí)。

　　律師稱(chēng)，商品房在沒(méi)有獲得預(yù)售許可證的情況下，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者收取的意向金、定金等收費(fèi)行為均是違規(guī)的，屬于變相預(yù)售。

　　根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。不符合商品房銷(xiāo)售條件，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

　　至于情節(jié)嚴(yán)重的，相關(guān)部門(mén)會(huì)介入，進(jìn)一步調(diào)查處置。

　　開(kāi)發(fā)商要想銷(xiāo)售期房其實(shí)也不是可以，但這個(gè)時(shí)候要按照國(guó)家的規(guī)定來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售才行，首先要取得了相應(yīng)的資質(zhì)，其中就涉及到要取得商品房預(yù)售證。對(duì)于購(gòu)房者而言購(gòu)買(mǎi)期房也要對(duì)開(kāi)發(fā)商的相應(yīng)證書(shū)進(jìn)行審查，避免購(gòu)買(mǎi)的有問(wèn)題的期房，給自身利益造成損害。